Business

O que Jesus faria? Enfrente a crise imobiliária, dizem algumas congregações.

Passando por bancos vazios e vitrais, o Rev. Victor Cyrus-Franklin, pastor da Primeira Igreja Metodista Unida de Inglewood, em Inglewood, Califórnia, falou sobre como os preços da habitação estavam ameaçando o seu rebanho.

Os congregantes estavam sendo expulsos do bairro, disse ele. Muitos dos que permaneceram estavam sobrecarregados demais com o aluguel para dar à igreja.

Enquanto Cyrus-Franklin falava, um homem de 78 anos chamado Bill Dorsey estava a poucos metros de distância, em um corredor externo que levava à capela, em meio a lonas e pilhas de roupas. A residência improvisada de Dorsey, que a igreja tolera, é um dos vários acampamentos de sem-teto que ficam dentro e ao redor da propriedade de Inglewood First, que fica em um bairro de casas modestas e pequenos prédios de apartamentos perto do Aeroporto Internacional de Los Angeles.

“Conhecemos suas histórias e sabemos como é difícil encontrar moradia”, disse Cyrus-Franklin.

Portanto, a igreja está tentando ajudar – construindo moradias.

No início do próximo ano, a Primeira Metodista Unida de Inglewood está programada para iniciar a construção de 60 apartamentos estúdio que irão substituir três edifícios vazios atrás da sua capela que, até há poucos anos, eram ocupados por uma escola.

Metade das unidades será reservada para idosos. Todos eles terão aluguéis abaixo da taxa de mercado.

A Primeira Metodista Unida de Inglewood faz parte de um número crescente de igrejas, mesquitas e sinagogas que começaram a desenvolver habitações de baixo custo nas suas propriedades. Em entrevistas, os líderes religiosos disseram que esperavam ajudar com os crescentes problemas de habitação e de sem-abrigo que eram mais agudos na Califórnia, mas que se espalharam por todo o país. Praticamente todas as principais tradições religiosas ensinam a importância de ajudar os necessitados: A ideia adapta-se à missão.

Mas também pode ser lucrativo. Em Los Angeles e em todo o país, as organizações religiosas estão frequentemente em terrenos urbanos nobres, situados bem no meio de bairros residenciais ou ao longo dos principais corredores.

Hoje, com os americanos de todas as convicções adorando menos, estas propriedades estão frequentemente envelhecidas e subutilizadas, repletas de estacionamentos vazios e salas de reuniões onde ninguém se reúne. Ao transformar as suas propriedades em habitações acessíveis, as congregações esperam criar um fluxo de receitas de aluguer que possa substituir o declínio dos rendimentos e a redução do número de membros.

Estas iniciativas também estão a ajudar a trazer habitações de baixo custo para bairros onde elas são quase inexistentes. Tomemos, por exemplo, IKAR, um congregação judaica em Los Angeles, cuja política progressista e sentimento boémio (pense em serviços com tambores rítmicos) deram-lhe um perfil nacional e um número crescente de membros. Ainda este ano, a congregação planeia inaugurar uma nova sinagoga que incluirá um espaço de culto, uma pré-escola e 60 unidades de habitação a preços acessíveis no bairro Mid-City, onde o uma casa típica é avaliada em US$ 1,8 milhão.

Ter moradias acessíveis no local “nos dá a oportunidade de praticar o que pregamos”, disse Brooke Wirtschafter, diretora de organização comunitária do IKAR.

Para incentivar esses projetos, os legisladores da Califórnia aprovaram o SB 4 ano passado. A lei permite que faculdades sem fins lucrativos e instituições religiosas construam até 30 unidades por acre nas principais cidades e subúrbios urbanos, independentemente das regras de zoneamento locais, e também acelera sua aprovação – desde que 100 por cento das unidades sejam moradias populares com abaixo dos aluguéis de mercado.

Com efeito, o projeto de lei rezoneou uma grande parte da paisagem baixa do estado, forçando as cidades a permitir o desenvolvimento de apartamentos perto de residências unifamiliares. Fazer isso, um pacote de cada vez, levaria “infinito”, disse o senador estadual Scott Wiener, um democrata de São Francisco e autor do SB 4.

“As cidades diriam: 'Não, não estamos fazendo um rezoneamento'”, disse Wiener. “Para grande parte deste terreno teria sido impossível construir qualquer coisa, muito menos habitações para a classe trabalhadora.”

Os projetos de lei que alteram as leis de zoneamento são notoriamente divisivos, colocando bairros e grupos ambientalistas contra promotores imobiliários. Mas o SB 4 contornou muitas das batalhas habituais ao unir grupos religiosos com promotores de habitação a preços acessíveis (que na Califórnia são geralmente organizações sem fins lucrativos), o que resultou numa coligação invulgarmente poderosa.

A Califórnia tem um total de 120 legisladores no Senado e na Assembleia. Apenas três deles votaram contra o SB 4. No momento em que a lei foi aprovada e assinada pelo governador Gavin Newsom, os principais oponentes eram os governos municipais que argumentaram que ela removia sua capacidade de controlar o zoneamento em parcelas de igrejas – um pequeno passo que eles temiam que seria um precursor de uma maior perda de controlo local sobre o uso da terra.

“Nossa preocupação é: o que vem a seguir?” disse Brian Saeki, gerente municipal de Whittier, Califórnia, em uma entrevista.

A cidade do Sr. Saeki é um exemplo do poder do SB 4. Whittier abriga a Igreja Metodista Unida de East Whittier, que ocupa quatro acres em um bairro de residências unifamiliares cujo zoneamento proíbe moradias multifamiliares. Durante anos, a igreja planejou fazer um projeto habitacional e, por conta das regras de zoneamento local, propôs 31 unidades únicas que seriam espalhadas por seu terreno.

Depois que o projeto de lei estadual foi aprovado, a congregação disse que planejava propor algo maior: um projeto de apartamentos com 98 unidades.

“A cidade não tem mais um controle sobre o projeto”, disse Paul Gardiner, que lidera o esforço habitacional para a igreja.

Liderados pela Califórnia, as cidades e os estados recorrem cada vez mais às chamadas leis YIGBY – abreviatura de “Sim no Quintal de Deus” – para expandir a sua oferta de habitação a preços acessíveis. Nos últimos anos, os governos locais em Atlanta, Santo António e Condado de Montgomery, Maryland.juntamente com a Assembleia Legislativa do Estado Nova Iorquetodos aprovaram ou consideraram novas políticas ou legislação para facilitar aos grupos religiosos a transformação das suas terras em habitação.

Em março, o senador Sherrod Brown, democrata de Ohio, apresentou um projeto de lei nacional para incentivar moradias mais acessíveis, denominado Lei YIGBY. Entre outras coisas, o projecto de lei utilizaria subvenções para encorajar as localidades a promulgar políticas que facilitem a construção de habitações em terrenos religiosos.

Graças às mudanças de zoneamento na Califórnia, cerca de 80 congregações cristãs, judaicas e muçulmanas já começaram a estudar o desenvolvimento de moradias, disse John Oh, que lidera os esforços habitacionais para Voz de Los Angelesum grupo organizador comunitário inter-religioso que se tornou um centro de compensação central para projetos de habitação a preços acessíveis.

Multiplique essa história por um estado de 40 milhões e o impacto potencial será enorme. De acordo com uma análise do Centro Terner para Inovação em Habitação na UC Berkeley, faculdades sem fins lucrativos e instituições religiosas da Califórnia possuem cerca de 171.000 acres de terras potencialmente urbanizáveis. (Isso é cerca de metade do tamanho da cidade de Los Angeles.)

A Primeira Igreja Metodista Unida de Inglewood foi fundada em 1905, quando Inglewood era em sua maioria branca. À medida que a cidade foi desagregada nas décadas de 1960 e 1970, a congregação tornou-se mais diversificada, com muitos fiéis negros, latinos e das ilhas do Pacífico.

A congregação também passou grande parte de sua vida recente diminuindo. No seu auge, a igreja tinha mais de 3.000 membros. Hoje, tem menos de 100, disse Cyrus-Franklin.

Para se sustentar, a igreja tornou-se o que equivale a um negócio de arrendamento com um ministério vinculado a ela. A maior parte dessa receita veio de uma escola charter que funcionava em um bloco de salas de aula adjacente ao santuário da igreja e pagava cerca de US$ 20 mil por mês de aluguel. Esse dinheiro representava cerca de três quartos do orçamento da igreja, por isso, quando a escola foi encerrada em 2019, o Sr. Cyrus-Franklin disse que havia um medo muito real de que pudesse ser fatal.

O plano de resgate era habitacional. Depois que a escola saiu, a igreja fechou um acordo que permitiria que um desenvolvedor chamado Empresa BMB para construir e operar os 60 estúdios. Em vez de vender o terreno, a igreja criou uma estrutura de arrendamento do terreno na qual o promotor poderia operar a habitação durante 65 anos em troca de uma quantia fixa que o Sr. Cyrus-Franklin se recusou a divulgar, além de dizer que era de vários milhões de dólares.

De repente, uma igreja que passou grande parte das últimas duas décadas preocupada com dinheiro está agora preocupada em saber como investir a sua súbita fortuna. O primeiro grande passo é um novo centro comunitário, a ser construído junto com os apartamentos, que, segundo Cyrus-Franklin, ofereceria serviços de saúde mental, aulas de música e ioga gratuita.

“Era uma vez, os membros da congregação eram os banqueiros, dirigiam as clínicas locais, eram os gerentes da mercearia – as parcerias comunitárias eram inerentes porque os líderes dessas instituições eram também os membros da igreja ”, disse Cyrus-Franklin. “Tornar-se novamente um dos centros da vida comunitária, mas de uma nova forma – é para isso que estamos nos preparando e criando.”

Source link

Related Articles

Back to top button